(资料图)

房地产行业是一个民生行业，是为了解决人们的住房问题而存在的。在1998年之前，我国的住房是分配制度，这种制度极大地限制了房地产行业的发展，而当时我国经济高速发展，住房资源严重紧缺。在这种情况下，1998年国家针对房地产行业进行改造，住房全面商品化，这就是第一次房改。住宅全面商品化之后，人们对住房的需求得到了极大地释放，加上政策的扶持，房企如雨后春笋一样冒出，并且开始高速发展。而往后20多年，我国的房地产行业发展速度非常快，但是与此同时房价也是一路上涨，仅平均房价就上涨了4倍之多，很多热点城市的房价更是上涨了十几倍甚至几十倍。

虽然房价上涨了这么多，但是第一次房改的成效还是非常显著的，我国住房资源紧缺的问题得到了彻底地解决。根据统计数据，从1998年到2020年我国人均居住面积从18.7㎡提高到41㎡，超过98.6%的城镇家庭都有房子，并且还有超过41.5%的城镇家庭拥有2套以上的房子。可以看出，目前我国住房资源已经不再紧缺，仅城镇家庭拥有的房子就足够城市中所有的人居住，这足以说明我国住房资源已经开始过剩了。解决了住房资源紧缺的问题是第一次房改的成果，但是高房价问题就是第一次房改的负面影响。目前仅平均房价就在万元左右，在全国70城中平均房价收入比更是高达13.3，意味着生活在这些城市的家庭购买一套房子需要不吃不喝工作13.3年。

可以看出，这么高房价严重偏离了居民的正常收入水平，并且在过去很长时间房价上涨的速度都远超人们收入的增长速度。在这种情况下，普通人就算辛辛苦苦买房，也是越来越买不起房子。特别是对于低收入群体来说，房价实在是太高，就算是现在房价降低一半，他们同样买不起房子。一边是房地产行业的持续发展，一边是很多人买不起房子，这说明住宅商品化已经没法解决这个问题，想要解决剩下的人的住房问题，二次房改就需要提上日程了。二次房改是要解决第一次房改遗留下的问题，就是解决低收入群体的住房问题。

什么是二次房改？其实二次房改的本质就是改善我国的住宅结构，目前市场中绝大部分住宅都是商品房，住宅结构单一，而商品房价格又非常高，这导致低收入群体根本就买不起房子。而二次房改就是大量建设保障性住房，让这些低收入群体居住上保障性住宅，这样不仅能够解决低收入群体的住房问题，同时也能够有效调节商品房的价格，一举双得。

第一次房改已经20多年，从数据上来看我国房地产行业在过去20年取得的巨大的成效，不仅城市发展得越来越大，同时也彻底解决了我国长久以来住房资源紧缺的问题。可以说，目前我国不管是一二线热点城市还是三四线城市，基本上都已经不缺房子，甚至还有很多城市的住房资源已经严重过剩。但是就是这么多房子，由于房价太高的原因，很多人依旧买不起房子，他们的住房问题依旧解决不了。因此，要从根本上解决人们的住房问题，二次房改就要从结构上对房地产进行调整，具有出台落地的实际意义，从而真正地去解决人们的住房问题。

“二次房改”真要来了？

为什么说二次房改真的要来了呢？或者说二次房改已经来了，这是因为国家已经开始从多方面来大力发展除商品房之外的住宅，其中数量最大的就是保障性住房。根据报道显示，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，在这个通知中明确指出2点：

1、拓宽资产试点类型，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。2、鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。

从这两点可以看出，这个通知是在支持房地产行业的发展，同时针对保障性住房的扶持力度非常大，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行。那么，什么是保障性租赁住房REITs呢？其实就是一种不动产资产证券化产品，是将保障性租赁住房为基础资产，以产生稳定的租金收益为支撑发行公募REITs。也就是说，国家现在在鼓励社会资金进入房地产行业来发展保障性住房，在这个政策的扶持下，我国的保障性住房开发建设速度将会变得越来越快。未来，在不动产与资本市场的结合下，将推动住房租赁高速发展。

并且这还只是二次房改中的一个政策，以“租购并举、租售同权”为核心的二次房改也已经开始推动。这意味着，随着二次房改的推进，以后各种形式的保障性住房将大规模去世，这将解决大量低收入人群的住房问题。另外，针对刚毕业的大学生和优质人才，保障性住房也将解决他们的住房问题，从而降低他们的生活成本。对于年轻人来说，如果没有了购房压力，那么以后他们的生活压力会降低很多。就像马云说的那样，未来的年轻人要学会租房子。

在笔者看来，二次房改非常重要，通过二次房改来优化住房结构，从而打破商品房的垄断的局面。随着以后二次房改的推进，商品房不再是人们唯一的选择，到了那时房价也会慢慢回归合理水平。特别是住房资源本就过剩的三四线城市，随着房价的回调，炒房客退出楼市，这些城市的房子将逐渐无人问津。对于二次房改，大家有什么看法呢？